今年的昆明销冠基本定了，但其他还有悬念
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时间来到12月倒数第二周，意味着2023年的工作日也正式迎来了倒数计时。
对本地楼市而言，今年的大局基本已可盖棺定论；但还是有一些悬念，可能要留待最后一刻才会揭晓。
今天我们就来集中剧透下有关项目销量，那些已定和未定的事。
(正式开始今天的内容前，要先强调两点：
以下涉及到的楼盘销量，均综合自本地房协已公开的月报及周报数据；不过由于相关统计一般仅截至前十，且少量数据因发布方原因可能有所缺失或重叠，故并不完全等同于项目实际情况；
另，有关各居住业态的累计销量，本地房协仅公布了1-8月的数据，故9月、10月、以及11月以来近6周数据均通过手动计算加总而来，会与实际情况有所误差，仅供参考。）
每一年的昆明销冠花落谁家，无疑都是大家最为关心的点，但今年这一殊荣却已早早被预定。
截至今年第49周，也即上周12月14日，华发书香云海录得的总销量约为15.94亿元。
这一成绩依旧保持了对筑友双河湾的压制，也基本宣告其已将本年度销冠收入了囊中。
数据源自昆明房协。下同
实际上，两者间的差距并不算大——截至上周筑友双河湾交出的成绩单约为14.55亿，与华发书香云海的差距仅在1.4亿左右，但关键是时间不够了！
我们先将月历翻回到10月底，彼时两个项目的销量差距也差不多是1.4亿；这之后的11月到12月初，筑友双河湾便开启了追分模式，多数时间其周度成交是超过华发书香云海的。
也是得益于此，截至第48周时，二者的差距已被缩小到了1.1亿左右——也就是说，筑友双河湾用5个周追回了差不多3000w的差额。
但上周其销量跌出前十，使得二者的差距再度被拉开；即使我们比照“守门员”项目的成绩，给筑友双河湾加上1855w的周销量，二者间的差距还是有约1.2亿。
第49周主城高层销售金额TOP10。图源昆明房协，下同
这1.2亿是什么概念呢？在年内剩余的约三周时间内，筑友双河湾需要交出周均4000w+的业绩，才能勉强追平华发书香云海。
这一目标并非异想天开，因为在邻近的46-48周，已有不止一个项目交出过一周4000w+、甚至最高超过5000w的销量了；但其有个大前提，那就是华发书香云海在接下来的时间零成交。
这当然不可能，因为华发书香云海近六周从未缺席过高层项目榜单前十，其最少的周销售额也在1500w左右。
换句话说，筑友双河湾接下来的周均成交实际要达到6000w以上，再叠加华发书香云海销售相对低迷，才有可能实现惊天大逆转。
这个难度有多大，就相对见仁见智了。
不过，虽然争冠希望渺茫，但基于相同的逻辑和原因，筑友双河湾夺得本年度亚军应该问题不大——因为其与排名第三的万科城，差距约有1.8亿。
但从季军这个位置往后，悬念就来了：万科城仅领先龙江金茂府约9200w，而龙江金茂府领先华润悦府约6600w，华润悦府则领先山海湾8号约7500w左右。
这当中除了万科城，其余三项目在近两周都至少入围过一次周度TOP10。
所以有关高层方面的项目年终排名，最大的悬念可能是3-6名最终将如何排座次了。
聊完了高层，也是整个住宅市场最为举足轻重的部分，我们再来看看洋房和院墅产品的表现。
洋房这边，销冠是真的毫无悬念，华夏四季8亿多的成绩单，倍杀了排名第二的中海云麓九里。
而且与前面提到的华发书香云海类似，其在11月以来的近六周，也从未缺席过洋房类项目的成交榜单前十。
即使把各种误差要素都考虑进去，恐怕也难有项目能撼动其位置。
第二到第四的位置表面上看仍有悬念，因为中海云麓九里、义承金川府与龙湖山海原著·上宸三者间彼此的差距，仅在三四千万左右。
但洋房这类产品由于总价较高，导致其各周的成交套数要远远落后于高层。
还是以近几周销量靠前的项目表现来看，每周平均下来也就一两个头部项目，销售额能过千万；而且义承金川府与龙湖山海原著·上宸，在近两周都未能进入前十。
所以反转的可能不是没有，但可能性确实也不算大。
洋房这边真正混乱的，是排名5-9的项目，五个项目整体的销量差距，还不到3000w，最终来个大洗牌也一点不稀奇。
这实际也反映出我们之前提到过的昆明洋房产品的一大特点：核心区域项目价格高但相应的成交量偏少，而非核心区项目虽然单价低却能靠此冲量。
这导致部分洋房单价甚至比高层还低，洋房不洋。
最后再来看看院墅，由于这一业态的大盘本就偏小，因此除了前两名项目的成绩较为突出外，其余项目彼此间的差距都不大。
看上去院墅的前十门槛也就1.4亿不算高，但要知道大多数项目的周度销量，也就7位数而已。
这当中值得特别一提的正是“守门员”项目子君山麓城，其从下半年开始发力，创造了一项惊人的纪录：
今年7-10月，以及随后的11月至今六个周，其一直稳定处在院墅类销量TOP10的行列中。
这是前面提到的各业态头部项目才有的表现，足见其下半年跑得有多快。
而也正是凭借这种持续输出，其累计销量才在上周反超了原先的第十位，公园1903的1.3亿。
所以院墅这一侧的悬念，可能是子君山麓城还能否再进一步，延续它的“黑马”故事呢？
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还是要再强调一遍，由于数据取样上的误差，以及今年还未完全结束，最终的结果可能会与上面的叙述有所出入，大家先当听个响就好。
但不管数据误差几何，其揭示出的昆明市场新趋势，却是实实在在的：上半年，更准确说一季度的项目表现，将直接决定其一整年的销售成绩。
来看下这份一季度时的高层项目销量TOP10榜单就懂了，当时的前十项目，与目前的重合度居然高达90%。
一方面，这当中的头名华发书香云海，半数业绩都是在一季度时便完成了；
另一方面，目前的“守门员”建投朝朝暮暮，实际上自9月起便再未登上过任何的周度月度榜单，但其依旧靠着前期优势坐稳了第十名。
包括前面提到的子君山麓城，靠着头部项目才有的狂飙速度，紧追慢赶，最终也不过拿到了TOP10的一张基础入场券，可见前期优势的影响有多大。
而决定项目能取得不错成绩的核心要素，无疑正是我们聊了一整年的教育与改善两方面需求。
这当中的前者在短期内是难以走弱的，正如此前我们在《学位房的好日子还没到头》一文中所说的那样，昆明的多孩出生潮一直要到2021年才有所回落。
这也就意味着靠教育支撑的购房热度，至少能延续到2027年左右。
而后者则存在一个消耗过度，需求可能在短期难以恢复的问题。另一篇文章《昆明的房子能抄底了吗？》当中曾提到过相关趋势，简而言之改善能撑起今年的市场，但明年如何就不好说了。
综合下来，参考今年的楼市表现，也许元旦过完，很快就要到2024年本地市场决胜负的关头了。
什么金三银四、金九银十这类传统旺季，全都已名存实亡，现在只有一个名叫预登记报名的唯一黄金档。
而更关键的问题还在于，今年这所谓的一季度奇迹，也不是纯靠学校撑起来的，价格、具体的学校实力、房企等，无不在其中发挥着相应作用。
所以明年的昆明市场能否复刻今年的表现，现在看还真是个未知数。
很多人都爱讲一句话：接下来的每一年，都将是未来最好的一年。不管这话是对是错，你我都将亲眼见证。
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